Dans un article précédent, nous avons expliqué ce qu’est une estimation immobilière et pourquoi il est important de la demander. Nous avons également abordé la question de la diligence raisonnable, qui est l’analyse à 360 degrés qui montre l’état réel d’une propriété. Aujourd’hui, cependant, nous nous concentrons sur la compilation de l’estimation immobilière. Il s’agit d’un document technique qui est établi par un évaluateur qualifié lorsque, par exemple, vous demandez à votre prêteur d’accorder un prêt pour l’achat d’un nouveau bien.
En quoi consiste exactement l’estimation d’une propriété ? Quels aspects examine-t-il et pourquoi est-il important de le faire ? Nous allons en parler dans les paragraphes suivants.
Qu’est-ce qu’une estimation de maison ou appartement ?
Le rapport d’estimation est un rapport technique qui est produit par un professionnel qualifié. L’évaluation implique une appréciation globale de la valeur et de la valeur marchande d’un bien, en tenant compte de nombreux paramètres (que nous aborderons dans les prochains paragraphes). Elle devient donc nécessaire lorsque le bien doit être mis sur le marché (que vous ayez l’intention de le vendre ou de le louer). Il n’est pas surprenant que ce document serve autant à la banque qui accorde le prêt, en tant que garantie, qu’au propriétaire du bien, qui peut ainsi être sûr de sa valeur réelle.
Afin de procéder à une évaluation objective et de rédiger le document, l’évaluateur responsable doit d’abord effectuer des inspections et procéder aux vérifications nécessaires.
Quand procéder à une estimation ?
Comme nous l’avons déjà mentionné, l’occasion la plus fréquente pour laquelle une estimation immobilière est requise est l’octroi d’un prêt immobilier. Connaissant la valeur totale de l’appartement, l’établissement de crédit peut s’assurer que le financement ne sert qu’à couvrir les coûts d’achat, mais aussi savoir combien d’argent il doit récupérer au cas où il devrait procéder à une expropriation.
Outre l’octroi du prêt hypothécaire, il existe d’autres situations pour lesquelles il peut être nécessaire de faire estimer sa maison par un professionnel. Cela va de la nécessité de diviser un bien en prévision d’un héritage à la demande de prêts, en passant par la mise en œuvre d’un bail ou d’un contrat de location et l’achat d’un bien immobilier par le biais d’une vente aux enchères.
Qui établit l’estimation ?
Le professionnel qui établit l’évaluation doit être dûment inscrit à l’ordre des notaires, architectes, géomètres ou être agent immobilier enregistré. L’évaluateur peut être mandaté par la banque qui doit accorder le financement ou par l’agence immobilière qui est chargée de la vente du bien évalué.
La tâche de l’évaluateur consiste, comme nous l’avons vu, à déterminer la valeur d’un bien en tenant compte de différents aspects. Tout d’abord, le prix de vente et, ensuite, la vendabilité, c’est-à-dire la valeur liée à la manière dont le bien a été construit, à sa conformité et aux éventuelles interventions effectuées au fil du temps. Une analyse qui ne peut être faite qu’en disposant de données précises et de certains documents fondamentaux.
Documents nécessaires à l’estimation d’un bien immobilier
Quels sont les documents qui doivent être fournis à l’évaluateur pour qu’il puisse faire une estimation objective et impartiale du bien ?
Tout d’abord, vous avez besoin des documents du registre foncier, qui vous permettent d’analyser l’historique du bien et de vérifier qu’il n’y a pas d’hypothèque en cours sur le bien. De même, en retraçant l’histoire de l’appartement, il est possible d’établir avec certitude le type de modifications et de rénovations effectuées au fil du temps, autant d’éléments qui contribuent à établir la valeur exacte du bien.
En plus des documents relatifs à l’historique cadastral, il est nécessaire de fournir à l’évaluateur toutes les informations sur l’origine du bien immobilier. Ceux-ci sont également utilisés, en fait, pour reconstituer les interventions effectuées par les propriétaires précédents ainsi que pour vérifier que les exigences de conformité urbaine et de construction ont toujours été respectées.
Quels aspects ressortent de l’estimation immobilière ?
Sur la base des données recueillies et des matériaux fournis, l’estimation établie par l’évaluateur permet d’établir s’il vaut la peine ou non de réaliser un investissement dans le bien étudié. La personne qui reçoit l’évaluation doit donc prêter une attention particulière à certains éléments qui y sont indiqués.
Tout d’abord, l’estimation permet de savoir à qui appartient le bien, c’est-à-dire s’il est vendu dans sa totalité ou seulement en partie. D’autre part, le document signale également les anomalies ou les abus qui se sont produits lors de la construction ou de la rénovation du bien et, le cas échéant, indique s’il est possible d’y remédier ou si l’investissement n’est pas du tout rentable. En outre, l’évaluation fournit également un « instantané » complet de l’état du bien, un autre élément qui pourrait influencer la décision d’investir ou non. Si, en fait, la « photographie » révèle un bien dans un état d’abandon grave, l’acheteur peut décider de ne pas conclure l’affaire.
Enfin, l’évaluation immobilière vous permet également d’estimer le prix de vente du bien, une information utile, par exemple, lorsque vous souhaitez acheter une maison aux enchères. Sur le prix estimé, il est toutefois conseillé de demander également l’avis d’un expert du marché immobilier qui peut prendre en compte d’autres paramètres en plus de ceux analysés par l’évaluateur.
Combien coûte une estimation ?
Il n’est pas facile de déterminer le coût de l’évaluation car il dépend de nombreux facteurs. Par exemple, s’il s’agit d’une évaluation immobilière simple ou d’une évaluation sous serment (pour laquelle l’évaluateur est tenu de signer l’évaluation devant un notaire et de soumettre le formulaire sous serment approprié). Dans ce cas, en effet, vous devez ajouter aux honoraires fournis par l’évaluateur le droit de timbre.
Les honoraires de l’évaluateur peuvent varier selon qu’il s’agit d’un géomètre, d’un notaire ou d’un agent immobilier. Ou encore, qu’il s’agisse d’un conseiller de confiance choisi par l’intéressé pour réaliser l’expertise ou d’un consultant mis à disposition par l’office. Enfin, le coût de l’enquête peut varier en fonction du mode de calcul des frais, qui peuvent être un pourcentage de la valeur de la propriété, ou dépendre de l’objectif pour lequel l’enquête a été demandée.