Le rêve de posséder sa propre résidence principale peut sembler hors de portée pour bon nombre de Français, notamment en raison des prix élevés de l’immobilier et des difficultés d’accès aux prêts bancaires. Toutefois, le dispositif du bail réel solidaire (BRS) offre une alternative intéressante permettant aux ménages modestes de devenir propriétaires.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est un dispositif légal mis en place par la loi ALUR en 2014, qui permet à des ménages modestes d’accéder à la propriété par le biais d’un mécanisme innovant. Il s’agit d’un contrat entre l’acquéreur et un organisme de foncier solidaire (OFS), qui sépare la propriété du bâti et celle du terrain sur lequel il se trouve.
L’OFS reste propriétaire du foncier, tandis que l’acquéreur devient propriétaire du logement en lui-même. Ce dernier bénéficie alors d’un droit réel immobilier pour une durée déterminée, généralement de 99 ans, renouvelable. À la fin de cette période, l’acquéreur peut soit céder son droit à un nouvel acquéreur, soit être indemnisé par l’OFS en cas de non-renouvellement.
Les conditions d’accès au bail réel solidaire
Pour pouvoir bénéficier du bail réel solidaire, les ménages doivent répondre à certaines conditions tenant notamment à leurs ressources et à la composition de leur foyer. Les plafonds de ressources dépendent de la zone géographique dans laquelle se situe le logement concerné et sont régulièrement réévalués.
Les conditions de ressources
Le dispositif est réservé aux ménages modestes dont les ressources n’excèdent pas les plafonds fixés pour l’accès aux logements locatifs sociaux (HLM). Ces plafonds varient selon la composition du foyer et la zone géographique du logement. Ainsi, un couple sans enfant vivant en Île-de-France ne devra pas dépasser un revenu fiscal de référence annuel de 37 800 € (chiffres 2021) pour être éligible, tandis qu’un couple avec deux enfants à charge vivant en province sera soumis à un plafond de 36 032 €.
Les conditions sur le logement
Seuls les logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) sont éligibles au BRS. De plus, ces logements sont soumis à des normes de performance énergétique minimales, ainsi qu’à une taille adaptée à la composition du foyer. Par exemple, un logement de deux pièces minimum pour un couple, trois pièces pour une famille avec un enfant.
Les avantages du bail réel solidaire
Le BRS offre plusieurs avantages aux ménages modestes souhaitant devenir propriétaires de leur résidence principale :
- Une décote sur le prix d’achat : en séparant la propriété du foncier et celle du bâti, les acquéreurs paient uniquement pour la construction. Cette dissociation entraîne généralement une décote comprise entre 20 % et 30 % par rapport au prix classique du marché immobilier.
- Des frais notariés réduits : étant donné que le prix du terrain ne rentre pas en compte dans l’opération, les droits de mutation sont calculés seulement sur la valeur du bâti, ce qui réduit considérablement les frais notariés à payer lors de l’acquisition.
- La sécurisation de l’investissement : en tant que propriétaire du bâti, l’OFS est responsable de veiller à sa bonne conservation et entretien, ainsi qu’à la gestion des espaces communs. De plus, en cas de difficultés financières pour l’acquéreur (impayés, succession…), l’OFS est habilité à intervenir pour aider l’occupant à retrouver une situation stable, notamment en sollicitant des aides publiques.